Hur ska hyresgäster ha råd att bo kvar i sina nuvarande bostäder, löd frågeställningen i söndagens SVT Agenda (16/5). En av punkterna i januariavtalet, som berör fri hyressättning vid nyproduktion, har återigen aktualiserat debatten om hyresmarknadens framtida vägval.
Utredningen om lagförslagets utformning ska presenteras i närtid. Vi vet dock sedan tidigare att dagens hyresgäster inte kommer beröras av förslaget, eftersom en sådan skrivelse inte är aktuell i januariavtalet. Det är synd. I synnerhet eftersom dagens hyresreglering förstärker såväl den etniska som den socioekonomiska segregationen, genom att stänga ute de allra svagaste grupperna från de allra mest attraktiva lägenheterna.
För bostadssökande som inte har möjlighet att samla på sig flera år av kötid, eller har ett socialt nätverk värt namnet, kvarstår endast ett alternativ: att hyra i andra hand. Det är ett alternativ som nästan alltid är dyrare, och som alltid innebär en högre grad av oförutsägbarhet.
Även om man bortser från enskilda individer som hamnar i kläm genom att förpassas till en osäker andrahandsmarknad, uppgår de samhällsekonomiska kostnaderna med dagens hyresreglering till ofattbara belopp. Det drabbar i synnerhet de som aldrig får en möjlighet att packa flyttlasset. Den nyutsprungna studenten som tackar nej till sin studieplats i grannlandskapet. Företaget som inte hittar rätt kompetens på grund av en skriande bostadsbrist.
I Agendas efterföljande debatt mellan partiledarna Nooshi Dadgostar (V) och Nyamko Sabuni (L) slog Dadgostar fast att anledningen till att vi har så långa bostadsköer är att alltför många hyresrätter har ombildats till bostadsrätter. Det är sant att många ombildningar sker, men det är snarare att betrakta som ett symptom på huvudproblemet. Hyresregleringen skapar incitament för fastighetsägare att sälja bostäderna, samtidigt som byggandet av nya hyresrätter hålls nere. Om man som Dadgostar värnar hyresrätten bör man i stället förespråka en friare hyressättning. Den skapar incitament för ökat byggande av hyresrätter och för färre ombildningar.
I fjol kunde vi bevittna en tysk påminnelse om hur ett marknadsmisslyckande ser ut i praktiken. När Berlinborna och dess politiska styre, som består av Socialdemokraterna, de gröna och vänsterpartiet Die Linke, valde att införa ett femårigt hyrestak avstannade de årliga hyreshöjningarna. Kruxet var att även utbudet av hyresrätter störtdök. Det är en situation som vi bör dra lärdomar från, snarare än att inspireras av.
I stället för att stirra blint på dagens hyresreglering, med årliga samhällskostnader som uppgår till flera miljarder, bör vi närma oss ett hyressättningssystem där efterfrågan i större utsträckning får möta utbudet.
Vägen dit behöver varken kantas av drastiska åtgärder som sker över en natt eller präglas av osäkerhet för dagens hyresgäster. Med en långsiktig och förutseende övergång till en friare hyressättning överväger fördelarna med råge potentiella nackdelar. Bostadspolitiken tillåts bli mer fördelningspolitiskt träffsäker, samtidigt som trösklarna sänks för de som är chanslösa på dagens bostadsmarknad och drömmer om att fippla med nyckelknippan utanför sitt första hem.